本文摘要：章节随着我国市场经济的较慢发展，传统商业建筑在功能和形式上已再次发生了相当大的变化，各地陆续竣工了数量众多的大型商业广场（或叫购物中心），它们不仅功能齐全，而且形式多样。

章节随着我国市场经济的较慢发展，传统商业建筑在功能和形式上已再次发生了相当大的变化，各地陆续竣工了数量众多的大型商业广场（或叫购物中心），它们不仅功能齐全，而且形式多样。有些大型商业建筑集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术等消费功能于一体，甚至可同时容纳主力店、主题娱乐休闲娱乐设施和多样化商品步行街等各种商业形态，沦为了大型商业综合体。

此类综合体具备面积规模大、人员密集、建筑功能简单等特点，再次发生火灾后更容易造成蔓延到很快、人员撤离量大、射门可玩性及财产损失大等后果，其在屏蔽分区、安全性撤离、现代消防设施等方面也都具备不同于一般民用建筑的独特性。而目前我国尚不针对此类商业综合体设计的专门规范，撤离设计除依据《商店建筑设计规范》（以下全称《商规》）、《建筑设计屏蔽规范》（以下全称《建规》）、《高层民用建筑设计屏蔽规范》（以6下全称《低规》）外，还要遵循涉及功能牵涉到的众多规范。因现行国家标准对大型商业建筑防火设计所采行的措施针对性严重不足，有些地方又实施了地方性的设计标准作为补足，如上海市《大中型商场屏蔽技术规定》（以下全称《上海规》）、《重庆市大型商业建筑设计屏蔽规范》（以下全称《重庆规》）等以及公安部《人员密集场所消防安全管理》（以下全称《密管》），而各规范对类似于措施的作法规定也不完全一致。

一、项目操作者方式不应高度专业化　　虽然目前商业地产研发形势火热，但近来众多的ShoppingMall综合商业项目沉没，也反应出有此类项目操作者中有相当大犯规，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化拒绝了解过于。　　与住宅研发中的底商或设施商业项目比起，大型商业地产项目在经营、研发与管理模式上有显然的有所不同。

大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资否顺利是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目否有经营前途，非常简单说来，主要各不相同三个方面：一是项目区位、市场承托与商业业态定位；二是项目设施的规划设计否符合商家特定的专业市场需求；三就是指报酬的角度，否不具备与商家资源整合的专业化管理水准。

也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都必须有高度专业化水准的操作能力。　　而国内开发商广泛还在延用住宅项目研发的操作者模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目可行性定型或完全竣工时再行展开招商。

因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作者模式僵化。导致规划设计等实行工作就越了解，招商就越艰难。

简而言之，住宅研发是传销，大型商业地产研发是直销，做到住宅研发时发展商可以自己研究市场，研发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅研发设施的商业，也可使用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必需由酒店管理集团来插手前期策划与后期管理，开发商难以必要展开专业化的商业设施规划并对商家展开管理。

发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的帮助下，才能使一个大型商业项目超过专业化的高度。二、推崇专业顾问公司　　认识到大型商业地产项目对专业化水准的拒绝后，开发商不应推崇专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的起到。国际上需要展开大型商业地产资源整合，从负责管理招商融资到研发顾问及后期物业管理的公司不多达十几家。

获取一个能符合商家经营市场需求并确保持久报酬的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业反对。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年创建一起的鱼水关系。专业顾问公司在评估或引荐项目时代表着商家的利益。

创建在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与统合资源的确保。国内开发商自说自话的招商材料与缺少专业水准的项目论证是招商的短腿。

　　此外，专业公司的指导是规划设计出有一个超过商家专业用于拒绝的商业设施的确保。有所不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的的组织具有有所不同的拒绝。

而一个大型商业项目面对将所有这些简单功能合理又有序地的组织在受限的空间资源内。需要指导规划设计的也只有那些具备非常丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。

　　专业化建筑规划设计公司至关重要　　商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住于的功能比较非常简单，人们对居住于建筑都有普遍的理解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与辨别，自行确认所要研发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与用料等。有了这样具体的拒绝，委托任何一家建筑设计公司完全都可以已完成符合上述拒绝的建筑方案设计。

　　而大规模商业地产的开发设计与此几乎有所不同。首先是业态和功能的简单。大型商业中心一般来说都包括主力餐馆、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲娱乐设施，各种人流、物流、水平、横向交通与消防撤离的的组织非常简单。

在符合上述功能拒绝的前提下，如何符合未来大量商家的市场需求，尤其是可视性和可达性，以取得仅次于的商业利益，进而为发展商取得仅次于的租赁和出售报酬，是规划设计至关重要的问题。这实质上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是杰出的专业化的商业建筑设计师为发展商获取的专业服务。

在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严苛的拒绝，如主力连锁餐馆每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的方位等都有有所不同的拒绝，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更加有严苛的拒绝。而如何将大量商铺区平面灵活性的组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，有利于整体租赁和管理确保品质，也是设计必须解决问题的问题。　　另一方面，不是所有建筑设计公司都能展开大规模商业地产项目的规划设计。

商业地产规划设计的优劣，直接影响开发商的经济报酬，以及项目的生死存亡。商业地产是一个十分活跃、时尚的建筑类型，拒绝设计师除了具备非常丰富的经验、高度娴熟与综合的设计能力以外，敏锐地做到市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时对系统，将市场的市场需求融汇到规划设计中，这些是杰出的商业地产设计师不可或缺的能力。四、选址不应充分考虑规划与策划方的专业建议　　大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的研发经验，对商业地产选址的更好地根据现状情况和主观感觉作出要求，这样操作者，往往不存在较小的风险。

如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最后将造成招商及运营上的极大艰难。　　大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，还包括经济指标，道路交通指标、人口指标、设施指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址尤其不应推崇城市整体的商业布局规划和总体发展南北。

有所不同的业态拒绝有所不同的区位。大型仓储餐馆和大型建材超市所拒绝的区位就有所不同。大型建材超市选用的要素是地价较低，空间的交通便捷的区域。　　在没确认明确商家的情况下，商业设施的规划选址更加应当考虑到规划与策划方的专业建议。

如在规划选址中考虑到5A法则。A是英文Advantage（便捷）的字头。

5A法则的基本内容为：交通便捷、理解便捷、无穷大便捷、出入便捷、选配便捷。　　交通便捷不仅是指意味著距离远近，更好的是考虑到客户对交通时耗的便捷市场需求，考虑到自驾车与公共交通的有所不同特点和对便利性的有所不同市场需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口产于，人口结构、收益与消费水平的调查分析。大型零售商业市场需求有效地商圈常住人口不少于20万人。

　　理解便捷是所指在局部区位上让消费者需要便捷地寻找自标商场，尤其是对自驾车消费群体，在规划自由选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的理解特性，从而确认最后的选址及总体的规划局部形态。5A中的后三个方面更好是在大的选址确认之后，商业设施明确规划设计中不应考虑到和遵循的规律。

　　五、均衡多样化的业态与简单的功能流程之间的对立是商业项目设计的仅次于挑战　　在大型商业项目中，其业态种类趋向于更为多样化。既有有所不同规模、档次的业态人组，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有有所不同经营特色的业态人组，如文化、娱乐、休闲娱乐、运动、购物等。其服务内容和功能结构已相比之下远超过了少见的特定建筑类型范畴，而是一个的组织仪器、结构复杂、形态非常丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何均衡多样化的业态与简单的功能流程之间的对立，毫无疑问是商业地产项目设计中仅次于的挑战。

　　商业项目有所不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的显然依据和出发点。有所不同地域、有所不同经济条件、有所不同民族、有所不同服务人口数量，都理应有所不同的建筑规模，并不具备适当的设施、设备和室外活动场地；有所不同年龄、有所不同层次人群的市场需求、还包括残疾人都能等到合理符合，其空间组织不应按功能拒绝、动静活动形态、人流密度等必要分区、主次具体，同时也要考虑到区域或局部具备伸延和调整用于的可能性。

商业设施、环境和场所也不是静态的相同不存在，而是具备动态的发展变化。从设计上建构一个能适应环境未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

同时，业态的多样化，也必须建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理建构便利的条件。　　不同于普通独立国家的商业建筑，如百货商场、餐馆等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、线脚交通、安全性撤离、人流的组织等方面很更容易经常出现交叉阻碍、结构恐慌的情况。而且有所不同功能模块在空间尺度等方面也差异极大，对结构、设备等技术拒绝更高。

一些先进设备的结构、设备技术的使用也必须建筑设计师和国外专业化公司之间密切的因应，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进设备的屏蔽撤离体系等在大型商业地产项目中往往是必需重点研究的技术核心。甚至某些技术难题部位无法非常简单如出一辙国外的实例，而不应根据国内实际情况专门研究并制订技术解决方案。北京某ShoppingMall在设计都已完成之后请示时，才找到其中有根本性的消防隐患，原因就在于没充份考虑到美国和中国在涉及规范方面的差异。

功能布局必须根本性调整，造成设计全盘返工。

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